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Oggi parliamo di una bomba a orologeria del mercato immobiliare: la Svezia è solo l'inizio?

I problemi del mercato immobiliare sono diventati un tema caldo nel 2022, con gli aumenti dei tassi di interesse destinati a combattere l'accelerazione dell'inflazione che esercitano pressioni sui prezzi delle case a livello globale.

In combinazione con alti livelli di partenza per i valori immobiliari dopo il boom immobiliare post-pandemia, molti prevedono ulteriori cali nel 2023.

Le flessioni immobiliari (definite come due trimestri consecutivi di calo dei prezzi) sono state innescate in una serie di economie, tra cui Canada, Australia, Nuova Zelanda e Paesi nordici.

Un'area in cui questa tendenza si sta manifestando più rapidamente è la Svezia, dove i prezzi delle case stanno diminuendo a uno dei tassi più rapidi al mondo. Sebbene ci siano molteplici ragioni per cui il mercato svedese è particolarmente vulnerabile al contesto economico, è un importante segnale di avvertimento per altre economie nel mostrare quanto velocemente i tassi elevati possono spazzare via il pavimento da un mercato immobiliare.

Che cosa sta succedendo?

Mentre il mondo emerge da un'era di credito a buon mercato e mentre la politica monetaria estremamente espansiva viene invertita, il debito in aumento e l'aumento del costo della vita hanno portato a nove mesi di perdite sostenute per i valori delle case svedesi.

I prezzi delle case sono ora scesi di circa il 15% rispetto al picco del 2022 (e i prezzi degli appartamenti del 14%), con molti economisti che si aspettano un calo del 20% dal picco al minimo dell'indice HOX Valueguard (che combina appartamenti e case). Alcuni dicono addirittura che questo è troppo conservatore.

La velocità con cui i prezzi stanno scendendo è una delle più rapide al mondo, ed è a livelli paragonabili ai primi anni '90, quando la Svezia fu scossa da un crollo immobiliare che si riversò sui suoi mercati finanziari e costrinse le banche sull'orlo del default ad essere assunto dal governo.

La Riksbank ha alzato il suo tasso di interesse chiave al 2,5% da zero dall'aprile dello scorso anno, ma la banca centrale potrebbe dover fare ancora di più poiché il tasso di inflazione svedese ha raggiunto le due cifre a dicembre (la prima volta in oltre 30 anni) e i mercati del lavoro rimangono stabile per ora. Il triplo colpo dell'aumento del costo della vita, dell'aumento dei costi di prestito e del calo del valore delle case sta creando problemi economici, con la Svezia che ora rischia di cadere nella peggiore recessione dell'UE.

 

Fonte: (a sinistra) Bloomberg, Valueguard-KTH Housing Index Sweden; (A destra) Bloomberg. 

Qual è stato il punto di partenza?

Vale la pena sottolineare che uno dei motivi per cui la Svezia sta vivendo un tale crollo del mercato immobiliare è che è stato a lungo uno dei mercati immobiliari più caldi d'Europa.

Un enorme boom durante la pandemia si è aggiunto a un livello già elevato di crescita dei prezzi delle case negli ultimi 10 anni. I valori delle case sono stati spinti verso l'alto dalla carenza di alloggi, anni di bassi tassi di interesse e da mutui che hanno richiesto solo il pagamento degli interessi per anni.

Le nuove normative del 2016 hanno introdotto requisiti di ammortamento, ma la maggior parte delle famiglie è ancora obbligata a pagare il proprio debito solo fino al 50% del valore della proprietà. Il risultato sono stati aumenti dei prezzi che hanno superato la crescita del PIL e la crescita dei salari, lasciando i proprietari di case profondamente indebitati.

 

Perché la Svezia è particolarmente vulnerabile? 

I proprietari di case svedesi sono particolarmente esposti alla pressione di tassi più elevati per numerose ragioni. In primo luogo, la Svezia ha livelli estremamente elevati di indebitamento delle famiglie: il 200% (del reddito annuo disponibile) in media nel 2022 (OCSE), rispetto al 150% di 15 anni fa. Questo sembrava più facile da sostenere negli anni successivi alla crisi finanziaria quando la Riksbank ha abbassato i tassi: negli ultimi 7-8 anni la banca li ha fissati a zero o negativi.

In secondo luogo, la maggior parte dei mutui in Svezia prevede accordi a tasso fisso variabile o a breve termine, quindi questi tassi più elevati si trasformano rapidamente in costi più elevati per i proprietari di case.

Più del 40% dei mutui reimposta i propri tassi in 3 mesi o meno e solo il 18% è fisso per 3 anni o più.

Circa il 60% dei proprietari di case ha un mutuo e circa la metà di loro dovrà rifinanziarsi quest'anno. In un mercato abituato a rifinanziare frequentemente, si prevede che questa trasmissione avrà un effetto drammatico sulle finanze dei consumatori. Inoltre, la Svezia ha il livello più basso di sostegno fiscale in base al PIL in Europa; quindi, il governo offre una protezione relativamente ridotta in un contesto di non voler alimentare ulteriormente l'inflazione.

Ma veniamo al punto più importante: È un avvertimento per altre economie?

Sebbene il ritmo sia allarmante, non è tutto cupo. La Svezia, ad esempio, non dispone di un mercato dell'acquisto a fini locativi, il che riduce la volatilità dei prezzi delle abitazioni.

La carenza di alloggi dovrebbe anche fornire un cuscino in molti mercati locali. La banca centrale ha anche affermato di essere più preoccupata per le società immobiliari altamente indebitate e il settore immobiliare commerciale che per l'onere del debito delle famiglie. Anche i punti di partenza sono importanti e i mercati hanno un po' di ammortizzazione prima di raggiungere i livelli di prezzo pre-pandemia.

Detto questo, anche altre economie come il Regno Unito hanno registrato un enorme boom immobiliare durante la pandemia. Come in Svezia, anche qui le offerte di mutui durano in genere circa 6 mesi, il che significa che gli acquirenti le cui offerte sono scadute hanno improvvisamente ridotto i loro budget e gli istituti di credito hanno rapidamente inasprito i loro requisiti di accessibilità.

Anche altre economie stanno combattendo contro molti degli stessi fattori globali che colpiscono la Svezia, vale a dire l'aumento delle bollette energetiche, il calo dei salari reali e il peggioramento delle prospettive economiche.

Mentre i proprietari di case qui sono leggermente protetti dalla quota maggiore di mutui a tasso fisso, è chiaro che il ritmo del crollo del mercato immobiliare svedese è un importante segnale di avvertimento.

I mercati immobiliari a livello globale potrebbero essere il grande ostacolo per le banche centrali che alzano i tassi abbastanza da affrontare l'inflazione vischiosa.

Voi cosa ne pensate? Fateci sapere nei commenti.

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Alla prossima!